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Setor · COFECI
Imobiliárias e corretores de imóveis
Imobiliárias, corretores de imóveis e incorporadoras estão entre as pessoas obrigadas de prevenção à lavagem de dinheiro no Brasil: o art. 9º, parágrafo único, X, da Lei 9.613/1998, na redação dada pela Lei 12.683/2012, alcança "as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis". Quem regulamenta essas obrigações é o COFECI, pela Resolução COFECI 1.336/2014, que vale para quem exerce a atividade em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória — e alcança inclusive a pessoa jurídica que compra ou vende imóvel do próprio ativo (art. 1º).
Por que este setor é pessoa obrigada
O caminho da lei até a portaria.
A Resolução COFECI 1.336/2014 impõe, em resumo: cadastro no Sistema COFECI/CRECI (art. 2º); política de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo (art. 3º); cadastro de clientes e intervenientes e identificação do beneficiário final nas transações de R$ 100.000,00 ou mais (arts. 5º e 6º); registro dessas transações (art. 7º); comunicação ao COAF em vinte e quatro horas quando houver pagamento ou recebimento em espécie de R$ 100.000,00 ou mais (art. 8º); comunicação das operações suspeitas (art. 9º); guarda de cadastros e registros por cinco anos (art. 13); e a declaração de não ocorrência ao COFECI/CRECI até 31 de janeiro do ano seguinte, devida mesmo por quem não teve nenhuma operação a comunicar no ano (art. 12) — é a obrigação que mais passa despercebida no setor.
Quando este setor é acionado
Os 7 CNAEs que levam a empresa para dentro deste setor.
O código sozinho nem sempre decide: onde a saída é DEPENDE, a resposta exige uma informação que a Receita Federal não registra — e a pergunta que resolve está escrita na própria linha.
| Código | Descrição | Saída | Pergunta de desempate |
|---|---|---|---|
6821-8/01 | Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis | OBRIGADA | não há desempate: o código já decide |
6821-8/02 | Corretagem no aluguel de imóveis | DEPENDE | Além de intermediar aluguéis, você também intermedeia a compra e venda de imóveis? |
6822-6/00 | Gestão e administração da propriedade imobiliária | DEPENDE | A empresa também intermedeia, promove ou realiza compra e venda de imóveis? |
4110-7/00 | Incorporação de empreendimentos imobiliários | DEPENDE | Os empreendimentos que você realiza são destinados à venda das unidades? |
6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | DEPENDE | A empresa efetivamente compra e vende imóveis, ou apenas mantém imóveis no patrimônio? |
6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | DEPENDE | Além de alugar, a empresa compra e vende imóveis? |
6810-2/03 | Loteamento de imóveis próprios | DEPENDE | A empresa vende os lotes que subdivide? |
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Cadastro no Sistema COFECI/CRECI
Quem exerce promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis deve se cadastrar e manter o cadastro atualizado junto ao COFECI/CRECI, informando, se pessoa jurídica, razão social e nome fantasia, CNPJ, endereço completo, e-mail e telefones, e a identificação do responsável pela observância das normas de prevenção (art. 2º da Resolução COFECI 1.336/2014). O dever de se cadastrar no órgão regulador — e, na falta dele, no COAF — vem do art. 10, IV, da Lei 9.613/1998.
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Levante quem, dentro da empresa, será o responsável pela observância das normas de prevenção — o art. 2º, II, "d", exige esse nome no cadastro. Reúna razão social, nome fantasia, CNPJ, endereço completo com CEP, e-mail e telefones, e confira se o cadastro no COFECI/CRECI está atualizado.
Erro comum
Tratar o cadastro como ato único. O art. 2º manda "cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado": trocou o responsável pela observância das normas, mudou o endereço ou o e-mail, o cadastro tem de acompanhar. O art. 16 da Resolução previa, para a fase de implantação do sistema COFECI/CRECI, cadastro feito diretamente no COAF — confira qual é o canal em vigor hoje antes de assumir que é um ou outro.
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Política de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo
É preciso estabelecer e implementar política de prevenção compatível com o volume de operações e, no caso de pessoa jurídica, com o porte, cobrindo no mínimo: identificação e qualificação dos clientes e demais envolvidos; obtenção de informações sobre o propósito e a natureza das relações de negócio; identificação do beneficiário final; identificação de operações suspeitas ou de comunicação obrigatória; e verificação periódica da eficácia da política (art. 3º da Resolução COFECI 1.336/2014). A política deve ser FORMALIZADA POR ESCRITO, com aprovação do detentor da autoridade máxima de gestão, quando a pessoa jurídica tiver mais de 10 funcionários (art. 3º, § 1º) e também quando, mesmo com menos de 10 funcionários, tiver faturamento anual igual ou superior a R$ 1.000.000,00 ou realizar cinco ou mais transações imobiliárias por mês (art. 3º, § 2º); nesses casos a política inclui ainda seleção e treinamento de empregados, disseminação contínua do conteúdo, monitoramento das atividades dos empregados e prevenção de conflitos de interesse.
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Antes de escrever a política, meça os três gatilhos do art. 3º: quantos funcionários, qual o faturamento anual e quantas transações imobiliárias por mês. Eles decidem se a política precisa ser formalizada por escrito e aprovada pela autoridade máxima de gestão, e se entram os deveres de treinamento e monitoramento de empregados.
Erro comum
Achar que a formalização por escrito só vale para empresa grande. O art. 3º, § 2º alcança a pessoa jurídica com menos de 10 funcionários que fature R$ 1.000.000,00 por ano OU que faça cinco transações imobiliárias por mês — cinco negócios mensais é o volume de uma imobiliária pequena.
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Cadastro de clientes, intervenientes e beneficiário final
Nas transações de valor igual ou superior a R$ 100.000,00, é obrigatório identificar e manter em arquivo próprio cadastro atualizado dos clientes e de TODOS os intervenientes do negócio imobiliário — compradores, vendedores, cônjuges ou companheiros, procuradores, representantes legais, corretores, advogados e qualquer outro participante, além de administradores ou controladores quando o interveniente for pessoa jurídica (art. 5º da Resolução COFECI 1.336/2014). O cadastro de pessoa física inclui o enquadramento como pessoa exposta politicamente nos termos da Resolução COAF 40/2021 (art. 5º, I, "g", com a redação da Resolução-Cofeci 1.463/2022). Além disso, é preciso assegurar que os dados cadastrais estejam atualizados no momento do negócio e adotar medidas para compreender a composição acionária e a estrutura de controle dos clientes pessoa jurídica, de modo a identificar o beneficiário final; quando não for possível identificá-lo, a transação merece atenção especial, avaliando-se a conveniência de realizá-la (art. 6º).
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Monte a ficha do negócio pensando em TODO MUNDO que aparece nele, não só em quem assina a compra: o art. 5º lista cônjuge ou companheiro, procurador, representante legal, o corretor, o advogado. Para cliente pessoa jurídica, suba a cadeia societária até chegar à pessoa física que controla, como manda o art. 6º, "b".
Erro comum
Cadastrar só o comprador. O art. 5º fala em "seus clientes e de todos os intervenientes em negócios imobiliários por elas realizados ou intermediados" — vendedor e procuradores incluídos. O segundo erro é parar no quadro societário: sócio pessoa jurídica não é beneficiário final, e o art. 6º pede a estrutura de controle até a pessoa física.
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Registro das transações imobiliárias
É obrigatório manter em arquivo próprio o registro de toda transação imobiliária de valor igual ou superior a R$ 100.000,00, contendo no mínimo: a identificação dos clientes e intervenientes; a identificação do imóvel com descrição, endereço completo com CEP, número da matrícula e data do registro no Ofício Predial; e a identificação da transação, com data, valor, forma de pagamento ou permuta, moeda utilizada e condições de pagamento — à vista, a prazo ou mediante financiamento (art. 7º da Resolução COFECI 1.336/2014). Se o pagamento for por cheque ou transferência bancária, o registro tem de informar os bancos, as agências, as contas correntes e o número do cheque (art. 7º, parágrafo único).
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Padronize o registro do negócio com os três blocos do art. 7º — partes, imóvel (matrícula e data do registro no Ofício Predial) e transação (valor, meio e condições de pagamento). O dado que mais falta na prática é o da matrícula.
Erro comum
Guardar só o contrato assinado. O art. 7º pede campos estruturados, incluindo banco, agência, conta e número do cheque quando o pagamento não é em espécie — informação que raramente está no contrato e some se ninguém registrar na hora.
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Comunicação ao COAF de pagamento em espécie de R$ 100.000,00 ou mais
Independentemente de qualquer análise ou juízo sobre suspeição, deve ser comunicada ao COAF, no prazo de vinte e quatro horas, qualquer transação ou proposta de transação que envolva pagamento ou recebimento EM ESPÉCIE de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 — ou o equivalente em moeda estrangeira —, inclusive a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem o ativo da pessoa jurídica (art. 8º, I, da Resolução COFECI 1.336/2014). A comunicação é feita sem dar ciência ao cliente. O art. 8º, II acrescenta as hipóteses da Resolução COAF nº 15, de 28.3.2007.
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Crie um gatilho automático no fechamento do negócio para pagamento ou recebimento em espécie a partir de R$ 100.000,00 — o art. 8º dispensa análise, é comunicação objetiva. Deixe pronto o acesso ao formulário eletrônico do COAF antes de precisar dele: são vinte e quatro horas.
Erro comum
Confundir o art. 8º com o art. 9º. O art. 8º é objetivo — bateu o valor em espécie, comunica, sem julgar. O art. 9º é a comunicação de suspeita, que exige análise. O segundo erro é dar ciência ao cliente: o art. 8º manda expressamente abster-se disso. Atenção também à remissão do art. 8º, II à Resolução COAF nº 15/2007, que NÃO está no acervo desta curadoria — o conteúdo dessas hipóteses não foi conferido aqui.
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Comunicação ao COAF de operação suspeita
Propostas e transações imobiliárias que possam configurar sérios indícios dos crimes da Lei 9.613/1998 devem ser analisadas com atenção especial e, se consideradas suspeitas, comunicadas ao COAF. O art. 9º da Resolução COFECI 1.336/2014 lista doze situações, entre elas: operações abaixo do limite do art. 8º que, pela habitualidade e forma, possam ser artifício para burlar registros e comunicações; aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel; valor de contrato divergente da base de cálculo do ITBI recolhido; operação incompatível com o patrimônio ou a capacidade financeira das partes; pagamento feito por terceiros; pagamento com recursos de origens diversas; comprador que já foi dono do mesmo imóvel; e pagamento por transferência do exterior, em especial de jurisdições de tributação favorecida ou classificadas pelo GAFI como de alto risco. O parágrafo único do art. 9º avisa que a lista não é exaustiva. O dever de dispensar atenção especial a essas operações e de comunicá-las está no art. 11, I e II, da Lei 9.613/1998. As comunicações feitas de boa-fé não acarretam responsabilidade civil ou administrativa (art. 10 da Resolução; art. 11, § 2º, da Lei).
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Transforme as doze situações do art. 9º em uma checagem aplicada a todo negócio, não em um texto arquivado. Duas delas dependem de dado que a imobiliária já tem: o valor do contrato contra a base de cálculo do ITBI (inciso III) e o comprador que já foi dono do mesmo imóvel (inciso X).
Erro comum
Tratar a lista do art. 9º como fechada. O parágrafo único diz o contrário: "as hipóteses elencadas não excluem a possibilidade de que outras operações com características distintas sejam consideradas suspeitas". O outro erro é não registrar a análise da operação que você decidiu NÃO comunicar — sem esse registro, a decisão não é demonstrável depois.
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Declaração de não ocorrência (a comunicação negativa anual)
Se durante o ano civil não forem identificadas transações ou propostas sujeitas a comunicação, a pessoa obrigada ainda assim tem de DECLARAR ESSE FATO ao COFECI/CRECI, até o dia 31 de janeiro do ano seguinte (art. 12 da Resolução COFECI 1.336/2014). Ou seja: não ter tido nada a comunicar não dispensa a comunicação — dispensa apenas o conteúdo. A base legal está no art. 11, III, da Lei 9.613/1998, incluído pela Lei 12.683/2012, que manda comunicar ao órgão regulador ou fiscalizador da atividade "a não ocorrência de propostas, transações ou operações passíveis de serem comunicadas".
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Coloque 31 de janeiro no calendário da empresa como data de PLD, do mesmo jeito que se marca uma obrigação fiscal, e defina agora quem responde por ela. A declaração é anual e não depende de ter havido movimento.
Erro comum
Assumir que quem não teve operação suspeita não precisa fazer nada — é exatamente o contrário do art. 12. E note o destinatário: a declaração de não ocorrência vai ao COFECI/CRECI, não ao COAF; quem manda ao COAF são as comunicações dos arts. 8º e 9º. Observação de leitura: o art. 12 remete a "os artigos 8º, 9º e 12" — a remissão ao próprio art. 12 é como está publicado no texto oficial, e esta curadoria não corrige texto de norma.
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Guarda de cadastros e registros por cinco anos
Os cadastros e registros previstos na Resolução COFECI 1.336/2014 devem ser conservados por, no mínimo, cinco anos contados da data da conclusão da transação (art. 13). A Lei 9.613/1998, no art. 10, § 2º, fixa o mesmo mínimo de cinco anos a partir do encerramento da conta ou da conclusão da transação, e prevê que a autoridade competente pode ampliar esse prazo.
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Verifique se a retenção do seu arquivo — digital e em papel — cobre cinco anos a partir da CONCLUSÃO da transação, e não a partir da criação do documento. São datas diferentes em negócio parcelado ou financiado.
Erro comum
Contar os cinco anos da data do contrato. O art. 13 conta da conclusão da transação. E o art. 10, § 2º, da Lei 9.613/1998 diz que cinco anos é o MÍNIMO, ampliável pela autoridade competente.
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Atender às requisições do COAF e do Sistema COFECI/CRECI
A pessoa obrigada deve atender, a qualquer tempo, às requisições de informação formuladas pelo COAF ou pelo Sistema COFECI/CRECI (art. 14 da Resolução COFECI 1.336/2014). As informações prestadas são classificadas como confidenciais nos termos do art. 4º, III, da Lei 12.527/2011 (art. 14, parágrafo único). O dever de atender às requisições do COAF na periodicidade, forma e condições por ele estabelecidas está no art. 10, V, da Lei 9.613/1998.
Como começar e o erro mais comum
Como começar
Requisição chega com prazo próprio e sem aviso. O que dá para preparar é a capacidade de recuperar, por cliente e por transação, o cadastro do art. 5º e o registro do art. 7º dentro dos cinco anos do art. 13.
Erro comum
Descobrir na requisição que o registro do art. 7º existe em papel, espalhado por corretor, e não é recuperável por cliente ou por imóvel dentro do prazo pedido.
Perguntas frequentes
As 7 dúvidas que este setor mais levanta.
Imobiliária e corretor de imóveis precisam de PLD?
Sim. O art. 9º, parágrafo único, X, da Lei 9.613/1998, na redação da Lei 12.683/2012, inclui entre as pessoas obrigadas "as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis", e a Resolução COFECI 1.336/2014 detalha o que essas pessoas têm de fazer. O corretor que intermedeia compra e venda de imóveis está no núcleo dessa regra.
Quem só administra imóveis ou só faz locação também é pessoa obrigada?
O texto não decide esse caso. O art. 9º, parágrafo único, X, da Lei 9.613/1998 fala em promoção imobiliária e em compra e venda de imóveis; administração de imóveis e locação não aparecem nem nele nem no art. 1º da Resolução COFECI 1.336/2014. Como a maioria das administradoras e dos corretores de locação também intermedeia vendas — e o art. 1º alcança a atividade exercida "de forma principal ou acessória" —, a resposta depende do que a empresa faz de fato. Esta curadoria responde NÃO DETERMINADO para quem só administra ou só aluga, em vez de afirmar que não há obrigação.
Qual é o valor a partir do qual a imobiliária tem de comunicar ao COAF?
São duas regras diferentes. O art. 8º, I, da Resolução COFECI 1.336/2014 manda comunicar ao COAF, em vinte e quatro horas e independentemente de qualquer análise, transação ou proposta com pagamento ou recebimento EM ESPÉCIE de R$ 100.000,00 ou mais. Já a comunicação de operação suspeita do art. 9º da mesma Resolução não tem piso de valor — o próprio inciso I do art. 9º alcança operações abaixo do limite do art. 8º que, pela habitualidade e forma, possam ser artifício para burlar registros e comunicações.
A imobiliária que não teve nenhuma operação suspeita precisa comunicar alguma coisa?
Precisa. O art. 12 da Resolução COFECI 1.336/2014 determina que, se durante o ano civil não forem identificadas transações ou propostas sujeitas a comunicação, a pessoa obrigada declare esse fato ao COFECI/CRECI até o dia 31 de janeiro do ano seguinte. É a chamada comunicação de não ocorrência, prevista também no art. 11, III, da Lei 9.613/1998, e é a obrigação mais esquecida do setor.
A política de PLD da imobiliária precisa ser escrita?
Depende do porte. O art. 3º da Resolução COFECI 1.336/2014 exige de todos uma política de prevenção; o § 1º acrescenta a formalização por escrito, com aprovação do detentor da autoridade máxima de gestão, para a pessoa jurídica com mais de 10 funcionários; e o § 2º estende essa exigência a quem, mesmo com menos de 10 funcionários, tenha faturamento anual de R$ 1.000.000,00 ou mais, ou realize cinco ou mais transações imobiliárias por mês.
Por quanto tempo a imobiliária tem de guardar cadastros e registros?
No mínimo cinco anos a partir da data da conclusão da transação, conforme o art. 13 da Resolução COFECI 1.336/2014. A Lei 9.613/1998, no art. 10, § 2º, fixa o mesmo mínimo de cinco anos e permite que a autoridade competente amplie o prazo.
E a incorporadora, que não é inscrita no CRECI?
A incorporação de empreendimentos destinados à venda é "promoção imobiliária", o primeiro verbo do art. 9º, parágrafo único, X, da Lei 9.613/1998, e o art. 1º da Resolução COFECI 1.336/2014 alcança "as pessoas físicas e jurídicas" que exerçam essa atividade, sem exigir inscrição no CRECI. Por outro lado, o art. 15 da mesma Resolução reserva parte das sanções às pessoas "inscritas nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis", o que deixa a supervisão efetiva de quem não é corretor sem resposta clara no texto. Por isso o CNAE 4110-7/00 responde DEPENDE nesta curadoria, com a pergunta sobre a destinação das unidades à venda.
O que a Zabit faz por este setor
Da obrigação ao processo que a cumpre.
A Zabit cobre a parte operacional dessas obrigações. O cadastro e a qualificação de clientes e intervenientes exigidos pelos arts. 5º e 6º da Resolução COFECI 1.336/2014 são feitos na plataforma com consulta às bases públicas de CNPJ e ao quadro societário, incluindo a verificação de pessoa exposta politicamente e a subida da cadeia de controle até o beneficiário final. O registro estruturado de cada transação — partes, imóvel com matrícula e meios de pagamento, na forma do art. 7º — fica em base própria, com trilha de auditoria e retenção compatível com os cinco anos do art. 13. As situações do art. 9º viram regras de monitoramento versionadas, que geram alertas em fila de casos, e cada decisão de comunicar ou de não comunicar fica registrada com o motivo — inclusive a análise da operação que você decidiu não comunicar. Para os arts. 8º, 9º e 12, a plataforma organiza o conteúdo, o destinatário e o prazo de cada comunicação e avisa quando o prazo se aproxima; o envio ao COAF e a declaração de não ocorrência ao COFECI/CRECI continuam sendo atos praticados pela sua empresa nos canais oficiais.
E a sua empresa?
Esta página é sobre o setor. A resposta é sobre o CNPJ.
A Lupa lê os CNAEs registrados na Receita Federal e diz se a empresa entra neste setor — e o que ela não consegue decidir sozinha.
NÃO DETERMINADO não significa que a sua empresa não tem obrigação de PLD/FT. Significa que o catálogo curado da Lupa ainda não cobre os CNAEs registrados desta empresa: a ferramenta não sabe, e a resposta tem de vir da norma ou de um especialista.